Quitter sa gérance : mode d'emploi juridique

22 mars 2026 · Lecture 9 min

Votre assemblée générale a décidé de se passer de la gérance professionnelle. Ou vous y pensez sérieusement. C'est un droit. Mais c'est aussi un processus juridique avec des étapes précises. Ce guide vous explique comment faire, concrètement, en respectant le droit suisse.

Pourquoi quitter sa gérance

Les raisons sont souvent les mêmes. Le coût, d'abord : entre CHF 6'000 et CHF 10'000 par an pour un immeuble de 10 lots, sans compter les suppléments (assemblées extraordinaires, surveillance de travaux, mutations). L'insatisfaction, ensuite : comptes rendus tardifs, manque de réactivité, impression de payer pour un service qui pourrait être mieux fait. Et parfois, simplement, le désir d'autonomie — la conviction que des copropriétaires adultes et motivés peuvent gérer leur immeuble eux-mêmes.

Quelle que soit la raison, le droit suisse vous permet de reprendre la main. Voici comment.

Étape 1 — La décision en assemblée générale

La révocation de l'administrateur de la PPE (gérance professionnelle ou autre) est une décision qui revient à l'assemblée générale des copropriétaires. C'est elle qui nomme l'administrateur (art. 712m CC) et qui peut le révoquer en tout temps (art. 712r CC).

Inscrire le point à l'ordre du jour

La décision de quitter la gérance doit figurer explicitement à l'ordre du jour de l'assemblée. Toute décision prise sur un point non annoncé peut être contestée dans le mois (art. 75 CC, applicable via art. 712m al. 2 CC). Formulez le point clairement : « Révocation de [nom de la gérance] en tant qu'administrateur et nomination d'un administrateur bénévole. »

Le quorum nécessaire

Pour que l'assemblée puisse valablement voter, il faut que la moitié des copropriétaires, représentant au moins la moitié des quote-parts (millièmes), soient présents ou représentés par procuration (art. 712p CC). Il faut au minimum deux personnes.

Si le quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée peut être convoquée au plus tôt 10 jours plus tard. Le quorum est alors abaissé à un tiers des copropriétaires, avec un minimum de deux personnes.

La majorité requise

La révocation de l'administrateur est un acte de gestion courante. Elle se décide à la majorité simple des voix présentes — c'est-à-dire plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Point important : l'art. 712r CC prévoit que l'administrateur peut être révoqué « en tout temps » par l'assemblée générale. Même en cours de contrat. Même si le contrat prévoit une durée fixe. La révocation est un droit impératif de la communauté des copropriétaires.

Étape 2 — Le délai de résiliation

La révocation par l'assemblée et la résiliation du contrat sont deux choses distinctes. La gérance peut être révoquée de ses fonctions d'administrateur immédiatement, mais le contrat de mandat qui la lie à la copropriété peut prévoir un délai de préavis.

Vérifier le contrat

Relisez le contrat de gérance. La plupart des mandats sont conclus pour un an, renouvelables tacitement, avec un délai de résiliation de trois à six mois avant la fin de l'exercice comptable. Si vous résiliez en retard, le mandat se prolonge d'un an.

En l'absence de clause contractuelle, le droit du mandat (art. 404 CO) s'applique : le mandant peut résilier le mandat en tout temps. Mais une résiliation intempestive, sans motif justifié et en cours de mandat, peut donner lieu à des dommages et intérêts.

Le calendrier idéal

La transition la plus simple se fait à la fin de l'exercice comptable. La gérance clôture les comptes, présente le décompte final, et vous prenez le relais le 1er janvier de l'année suivante. Prévoyez le vote en assemblée au moins six mois avant pour respecter les délais de préavis.

Étape 3 — La reprise des comptes et documents

Une fois la révocation votée et le préavis respecté, la gérance a l'obligation de remettre l'intégralité des documents et des fonds à la copropriété. C'est une obligation légale du mandataire (art. 400 CO).

Ce que la gérance doit vous remettre

• Les comptes complets de l'exercice en cours et des exercices précédents
• Les pièces justificatives (factures, relevés bancaires, quittances)
• Le solde de tous les comptes bancaires de la copropriété, y compris le fonds de rénovation
• Les contrats en cours (conciergerie, chauffage, ascenseur, assurance, etc.)
• Les procès-verbaux de toutes les assemblées générales
• Le règlement d'administration et d'utilisation
• L'acte constitutif de la copropriété avec les millièmes
• La liste des copropriétaires avec adresses et coordonnées
• Les clés et codes d'accès aux locaux communs
• La police d'assurance bâtiment

Exigez un inventaire écrit et signé de tout ce qui est remis. Si des documents manquent, notez-le par écrit. La prescription pour réclamer des documents ou des fonds non restitués est de 10 ans (art. 127 CO).

Le décompte final

La gérance doit établir un décompte final de l'exercice en cours jusqu'à la date de transition. Ce décompte couvre les charges courantes, les travaux en cours et les éventuels honoraires dus. Vérifiez-le ligne par ligne. Si vous avez un doute, faites-le contrôler par un vérificateur des comptes indépendant.

Étape 4 — Nommer un administrateur bénévole

L'art. 712q CC exige que la copropriété ait un administrateur. Dès la révocation de la gérance, il faut en nommer un autre — en l'occurrence, un copropriétaire bénévole.

Qui peut être administrateur ?

N'importe quelle personne physique ou morale. En pratique, c'est souvent le président du comité de copropriétaires qui assume ce rôle. Il n'est pas nécessaire d'avoir des qualifications particulières, mais il faut être conscient des responsabilités.

Les obligations de l'administrateur (art. 712s et 712t CC)

• Exécuter les actes de gestion courante (art. 712s al. 1 CC)
• Prendre les mesures urgentes pour la conservation de l'immeuble (art. 712s al. 1 CC)
• Convoquer et organiser l'assemblée générale (art. 712n CC)
• Exécuter les décisions de l'assemblée
• Gérer les finances, répartir les charges et gérer les fonds (art. 712s al. 2 CC)
• Représenter la copropriété à l'extérieur (art. 712t CC)

L'administrateur bénévole est soumis aux mêmes obligations que le professionnel. La différence, c'est qu'il ne facture pas CHF 8'000 par an. Pour un guide détaillé de ce qui vous attend, consultez notre guide pratique pour le président bénévole.

Étape 5 — Les premiers mois sans gérance

Les trois premiers mois sont les plus intenses. Voici ce qu'il faut mettre en place immédiatement.

Ouvrir un compte bancaire dédié

Si la gérance utilisait son propre compte pour les fonds de la copropriété (ce qui est fréquent), vous devez ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété. Prévoyez aussi un compte séparé pour le fonds de rénovation. Contactez votre banque — la plupart proposent des comptes associatifs ou de copropriété avec des frais réduits.

Reprendre les contrats

Informez tous les prestataires (conciergerie, chauffagiste, ascensoriste, assurance) du changement d'administrateur. Donnez-leur les nouvelles coordonnées de facturation. Vérifiez les échéances de renouvellement : c'est le moment de renégocier ou de changer de prestataire si nécessaire.

Informer les copropriétaires

Envoyez un courrier à tous les copropriétaires avec : le nom du nouvel administrateur, l'adresse de correspondance, le nouvel IBAN pour les paiements de charges, et un rappel des prochaines échéances.

Mettre en place un système de suivi

Au minimum : un tableur pour les charges et les paiements, un classeur pour les documents, un email dédié pour la copropriété PPE. C'est rudimentaire, mais ça fonctionne. Des outils spécialisés existent aussi pour automatiser une partie de ce travail.

Les erreurs à éviter

Révoquer sans avoir préparé la suite

Ne votez pas la révocation de la gérance si vous n'avez pas déjà identifié un administrateur de remplacement et un plan de transition. Un immeuble sans administrateur est juridiquement problématique et pratiquement ingérable.

Ne pas respecter le préavis

Même si la révocation est immédiate (art. 712r CC), la résiliation du contrat de mandat doit respecter le préavis contractuel. Sinon, vous risquez de devoir payer les honoraires jusqu'à la fin de la période contractuelle.

Sous-estimer le travail

Gérer une copropriété de 10 lots, c'est 5 à 10 heures par mois de travail : comptabilité, suivi des paiements, relances, convocation d'assemblée, décompte annuel, gestion des sinistres. Assurez-vous que le président bénévole est prêt à s'investir — ou qu'il dispose d'outils pour lui faciliter la tâche.

Oublier de transférer les accès

Comptes bancaires, boîte email de la copropriété, accès aux portails en ligne (assurance, fournisseurs), clés des locaux techniques. Faites une checklist et pointez chaque élément lors de la transition.