Combien coûte vraiment une gérance professionnelle en Suisse ?

22 mars 2026 · Lecture 7 min

Honoraires de base, frais par lot, suppléments pour les assemblées extraordinaires : le coût réel d'une gérance professionnelle dépasse souvent ce que les copropriétaires imaginent. Ce guide détaille les chiffres, poste par poste, pour une copropriété de 5 à 30 lots en Suisse romande.

Ce que dit la loi

Le Code civil suisse (art. 712q ss CC) prévoit que toute copropriété par étages (PPE) doit avoir un administrateur. Mais rien n'oblige à ce que cet administrateur soit un professionnel. Il peut s'agir d'un copropriétaire, d'un bénévole, ou d'une société de gérance. Le choix appartient à l'assemblée générale (art. 712m CC), et l'administrateur peut être révoqué en tout temps (art. 712r CC).

En pratique, la majorité des copropriétés en Suisse romande confient l'administration à une gérance professionnelle. C'est un choix de confort. Mais c'est aussi un coût, et il mérite d'être examiné de près.

Comment les gérances calculent leurs honoraires

Il n'existe pas de tarif unique en Suisse. Les honoraires d'administration varient selon le prestataire, le canton et la taille de l'immeuble. Mais le modèle de calcul le plus répandu repose sur deux composantes.

Le modèle forfaitaire : base + prix par lot

Selon le portail de référence hausinfo.ch, la plupart des gestionnaires et fiduciaires appliquent une structure à deux étages : un forfait annuel de base de CHF 2'500 à CHF 3'000, auquel s'ajoute un montant fixe d'environ CHF 500 par lot et par année. Pour une copropriété de six appartements, cela représente entre CHF 5'500 et CHF 6'000 par an, soit environ CHF 900 à CHF 1'000 par copropriétaire.

Pour un immeuble de 10 lots, la facture annuelle monte à CHF 7'500 voire CHF 8'000. Et pour 20 lots, on approche les CHF 13'000.

Le modèle proportionnel : pourcentage de la valeur d'assurance

Certaines gérances, en particulier les grands acteurs romands, calculent leurs honoraires en pourcentage de la valeur d'assurance incendie de l'immeuble. Le taux est dégressif par tranche, selon les recommandations de l'USPI (Union Suisse des Professionnels de l'Immobilier). Ce modèle rend les honoraires moins lisibles pour le copropriétaire, puisqu'il faut connaître la valeur d'assurance pour estimer le coût.

Pour un petit immeuble de 8 lots avec une valeur d'assurance incendie de CHF 3 millions, le taux tourne autour de 0,15% à 0,25%, soit entre CHF 4'500 et CHF 7'500 par an. Les deux modèles — forfaitaire et proportionnel — aboutissent à des fourchettes comparables.

Les frais qui s'ajoutent aux honoraires de base

Le montant affiché dans le contrat de gérance ne représente pas toujours le coût complet. Plusieurs prestations sont facturées en supplément, et c'est souvent là que les surprises apparaissent.

L'assemblée générale extraordinaire

L'assemblée générale ordinaire (une fois par an) est en général incluse dans les honoraires. Mais si la copropriété a besoin d'une assemblée extraordinaire — dégât des eaux, travaux urgents, conflit entre voisins — la convocation et la tenue de cette séance sont facturées en sus. Comptez entre CHF 500 et CHF 1'500 selon la gérance et la durée de la séance.

La surveillance des travaux

Quand des travaux de rénovation ou d'entretien sont votés en assemblée, la gérance facture généralement un supplément pour la surveillance et la coordination des artisans. Le taux usuel est de 5% du montant des travaux. Pour une rénovation de façade à CHF 80'000, cela ajoute CHF 4'000 à la note.

Les frais administratifs divers

Certains contrats prévoient des « menus frais » de l'ordre de 0,5% du budget annuel de la copropriété : photocopies, affranchissement, classement. Pris individuellement, ces montants sont modestes. Mais additionnés sur une année, ils contribuent à gonfler la facture.

La mutation d'un lot

Quand un copropriétaire vend son appartement, la gérance facture la clôture du décompte, le prorata des charges et la mise à jour du registre. Ce travail, rarement mentionné à la signature du mandat, coûte entre CHF 300 et CHF 800 par transaction.

Combien ça fait au total ?

Pour donner une image concrète, voici une estimation du coût annuel complet pour trois tailles de copropriété, en tenant compte des honoraires de base et des frais récurrents.

Ces chiffres n'incluent pas la surveillance de travaux exceptionnels ni les mutations de lots. Avec un ravalement de façade ou le remplacement d'une chaudière, le total peut grimper de CHF 3'000 à CHF 5'000 de plus sur l'année concernée.

Les différences d'un canton à l'autre

Les honoraires ne sont pas réglementés au niveau fédéral. Chaque gérance fixe ses prix librement, et les écarts entre cantons sont réels. À Genève, où le marché immobilier est le plus tendu de Suisse, les tarifs de gérance sont en général 10 à 20% plus élevés qu'à Fribourg ou en Valais. Le canton de Vaud se situe dans la fourchette intermédiaire.

La Commission de la concurrence (COMCO) s'est d'ailleurs penchée sur les recommandations tarifaires de l'USPI, considérant que certains barèmes pouvaient restreindre la concurrence. Depuis, les gros acteurs communiquent rarement leurs grilles tarifaires en ligne. Pour obtenir un chiffre précis, il faut demander un devis — ce qui complique toute comparaison.

L'alternative : gérer sa copropriété soi-même

Le Code civil suisse autorise explicitement l'autogestion. Un président bénévole, élu par l'assemblée générale, peut assumer le rôle d'administrateur de la PPE. C'est un modèle fréquent dans les petites copropriétés de 3 à 8 lots, où les copropriétaires se connaissent bien. Si vous envisagez cette option, notre guide pratique pour le président bénévole détaille tout ce qu'il faut savoir.

L'avantage financier est évident : plus d'honoraires de gérance, plus de frais de surveillance, plus de supplément pour l'assemblée générale extraordinaire. Pour une copropriété de 10 lots, c'est près de CHF 9'000 par an qui restent dans la caisse.

Mais l'autogestion a un coût invisible. Le président bénévole assure la comptabilité, les décomptes de charges, les relances en cas d'impayés, la convocation de l'assemblée générale, le suivi des contrats d'entretien et la coordination des travaux. Selon la taille de la copropriété, cela représente entre 5 et 15 heures par mois de travail non rémunéré. Et la responsabilité juridique reste entière : un président bénévole peut être tenu personnellement responsable en cas de faute de gestion.

C'est ce dilemme qui explique pourquoi la plupart des copropriétés PPE restent chez leur gérance, même quand le rapport qualité-prix pose question. Faire soi-même coûte du temps. Déléguer coûte de l'argent. Si vous envisagez le changement, consultez notre mode d'emploi juridique pour quitter sa gérance.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer un contrat de gérance

Si vous décidez de rester avec une gérance professionnelle, ou d'en changer, voici les points à examiner dans le contrat avant de le soumettre au vote de l'assemblée générale.

Le périmètre des prestations incluses. L'assemblée générale ordinaire est-elle comprise ? Et le décompte de chauffage ? Certaines gérances l'incluent, d'autres le facturent en sus à CHF 300-500 par an.

Les tarifs des prestations supplémentaires. Assemblée extraordinaire, surveillance de travaux, mutation de lot : demandez la grille complète avant de signer.

La durée du contrat et les conditions de résiliation. La plupart des mandats sont conclus pour un an, renouvelables tacitement. Vérifiez le délai de préavis — généralement trois à six mois avant la fin de l'exercice comptable.

La transparence comptable. Le décompte annuel doit être remis dans un délai raisonnable après la clôture de l'exercice. Trente jours est un standard. Soixante jours, c'est trop.

Le droit de regard. L'art. 712m CC garantit à chaque copropriétaire un droit de surveillance sur l'administration et d'approbation des comptes. Si la gérance rend ce contrôle difficile — comptes opaques, délais excessifs, informations parcellaires — c'est un signal d'alerte.

En résumé

Pour une copropriété de 10 lots en Suisse romande, une gérance professionnelle coûte entre CHF 7'500 et CHF 10'000 par an en fonctionnement courant. Avec des travaux exceptionnels, ce montant peut dépasser CHF 12'000. Ces chiffres ne sont ni scandaleux ni négligeables : ils reflètent un service réel, rendu par des professionnels qualifiés. Mais ils méritent d'être connus, comparés et négociés.

Car entre la gérance tout-compris et le président bénévole qui gère tout seul ses weekends, il existe aujourd'hui des alternatives qui permettent de garder le contrôle sans y passer ses soirées.